Før køb eller salg
Overvejer du køb eller salg?
Hvad enten du overvejer køb eller salg af ejendom kan der være mange overvejelser.
Der er både økonomi og jura. Og så er der alt det, der vedrører boligens tilstand.
Hvad betyder noget i tilstandsrapporten, og hvad gør ikke?
Kan det betale sig at sætte i stand inden et boligsalg ?
Hvad med prisen på renovering, hvis du vil købe ? Skal du have en beregning med i banken ?
Det er store investeringer, og der kan være mange penge på spil. Derfor kan et par timer til en erfaren håndværker være givet godt ud.
-
Inden du sætter din bolig til salg kan du selv gøre noget for at optimere salget. Det kan dog ikke altid betale sig at gå i gang med de store dyre byggeprojekter. Det kan være spild af penge og energi at lave en masse om inden. Det er jo ikke sikkert at køber ønsker det på samme måde.
Prøv i stedet at se på dit hjem med andres øjne, RYP OP, smid ud, fjern ukrudt fra haven, gør det enkelt og overskueligt, så køber føler der er plads til dem, og kan se ideer til hvordan de selv kan indrette det. Er hjemmet rent og velholdt er det et godt udgangspunkt. Mal gerne vinduer, vægge og evt dørkarme/gerigter. Få repareret murværket/facade og udvendigt træværk, så huset fremstår velholdt. De fleste løber væk igen hvis huset råber på arbejde.
Er der fejl i tilstandsrapporten?
Det kan være svært selv at vurdere om det kan betale sig at lave, men ofte har vi set, at en del af fejlene måske bare er småting, der ikke koster meget at lave. Og det pynter virkelig på rapporten at få dem væk.
Vi har stor erfaring med at se tilstandsrapporter igennem og give pris på hvad det vil koste evt at udbedre fejlene.
-
For de fleste er boligen den dyreste investering de nogen siden foretager sig. Derfor er det ganske klogt at tænke sig om. Ejendomsmægleren er som udgangspunkt sælgers mand, og har du ikke nogen far eller onkel, der er håndværker kan det være svært at overskue. Hvis du ikke ved om fejlene i tilstandsrapporten betyder noget , kan det være givet godt ud, at købe en erfaren håndværker et par timer til dette. Måske er det, du troede var store og dyre fejl, i virkeligheden små og ubetydelige.
For mange er det en stor hjælp at have et skriftligt tilbud med i banken. Der kan nemlig være mange penge at spare ved at få et lån til eks. et nyt tag med i et billigere realkreditlån, fremfor at tage et dyrt banklån
-
Forsikringer i forbindelse med huskøb eller salg:
En ejerskifteforsikring kan tegnes i forbindelse med salg af enfamiliehuse, rækkehuse, ejerlejligheder eller sommerhuse, i enkelte tilfælde også for nedlagte landbrug.
Formålet med en ejerskifteforsikring er, at sikre både køber og sælger i forbindelse med salget. Derfor deles begge parter om udgiften.
Ejerskifteforsikringen dækker kun fejl og mangler, som ikke nævnes i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Den dækker typisk i fem år, men du kan tegne en udvidet ejerskifteforsikring, som dækker i ti år, og dækker flere forhold bl.a ulovlig kloak og stikledninger.
Husk dog, at en forsikring aldrig er nogen garanti mod grimme overraskelser og uforudsete omkostninger.
Tilstandsrapporten udføres på sælgers regning i forbindelse med hussalget af en byggesagkyndig.
Der skal også udarbejdes en elinstallationsrapport af en autoriseret og godkendt elinstallatør.
-uanset hvad du skal igang med, så sæt dig ned og lav en ordentlig plan sammen med en erfaren håndværker du har tillid til inden du går i gang
Tilstandsrapport
En tilstandsrapport udarbejdes ved salg af flere former for fast ejendom.
Umiddelbart tænker de fleste på denne som en form for forsikring.
Det er nok de færreste, der tænker på, at der faktisk kan være penge i at få en tilstandsrapport gennemgået af en uvildig håndværker, og at dette gælder både for køber og sælger.
Vi synes det er rigtigt ærgeligt hvis du som enten køber eller sælger går glip af dette, og vil gerne vise dig hvilke muligheder der kan være i en tilstandsrapport.
Først vil vi gennemgå kort hvad en tilstandrapport er. Dernæst vil vi fortælle dig hvad du kan bruge den til som henholdsvis køber og sælger.
-
Hvad er en tilstandrapport ?- kort fortalt :
En tilstandsrapport udarbejdes af en godkendt bygningssagkyndig, og er er en professionel og neutral rapport af boligens synlige skader.
Sammen med elrapporten, som beskriver elinstallationernes tilstand udgør den den såkaldte huseftersynsordning.
Du kan bestille en tilstandsrapport på et hus, rækkehus, sommerhus, villalejlighed eller en landejendom.
Det er sælger, der bestiller og betaler for tilstandsrapporten, og den er frivillig at få udarbejdet. Til gengæld er den nødvendig hvis sælger vil undgå at hæfte for skjulte fejl og mangler eller hvis køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring.
Tilstandsrapporten er gyldig i 6 mdr, og koster normalt mellem 5000 og 10000 kr, du kan betale for at få den forlænget inden perioden udløber.
Udgifterne til ejerskifteforsikringen deles mellem køber og sælger.
Det er vigtigt, at den byggesagkyndige kan komme til at se hele bygningen, dvs også evt kælder og loftrum.
Ejerskifteforsikringen dækker kun over bygninger, IKKE over selv grunden eks forurening, kloak, stikledninger mm
Tilstandsrapporten dækker ikke over skjulte fejl og mangler, men det gør ejerskifteforsikringen til gengæld.
Tilstandsrapporten dækker bl.a. heller ikke over fejl i el og VVS, alm slid og (mangel på) vedligeholdelse, arkitektoniske forhold, planløsning og indretning, bygningernes lovlighed (med mindre det er meget grelt) , hårde hvide varer, markiser mm
I tilstandsrapporten vurderes der ikke på restlevetider af eks slidt tag og vinduer.
Der skønnes heller ikke på hvad eventuelle forbedringer vil koste at udføre.
I forbindelse med gennemgange af huset vil den bygningssagkyndige bede husejeren om at besvare en række spørgsmål om huset. Eks om der ind kommer vand op i kælderen, er selv- eller medbyg osv
Hvordan læses en tilstandsrapport?
Efter gennemgangen tilsendes tilstandsrapporten skriftligt. Her vil hele bygningen være gennemgået og de enkelte dele får “karakterer”:
Fra 1. okt. 2020 er vurderings systemet blevet ændret fra de tidligere : KO, K1, K2, K3 til symboler, der indikerer hvor alvorlig og skut skaden er. Derudover figurerer farverne gul og rød.
KO, som før stod for kosmetiske skader er udgået.
Grå farve: Mindre alvorlige skader: Ingen indflydelse på bygningsdelen eller dennes funktion. (Tidligere K1)
Gul farve: Alvorlige skader: Skader ved bygningsdelen, som vil medføre, at bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette kan også medføre svigt på andre bygningsdele. (Tidligere K2)
Rød farve: Kritiske skader: Skader ved bygningsdelen, som allerede har medført, eller vil medføre at bygningsdelens funktion svigter på kort sigt. Svigtet kan medføre, eller har måske allerede medført skader på andre bygningsdele. ( Tidligere K3)
UN er erstattet af et spørgsmålstegn og indikerer mulige skader. Disse før afklares nærmere før et evt køb.
I de nye tilstandsrapporter er beskrivelserne også blevet lettere at forstå for ikke- fagfolk.
-
Hvad kan sælger bruge tilstandsrapporten til ?
Som sælger er du naturligvis interesseret i at få så få bemærkninger som muligt i tilstandsrapporten.
Er der mange bemærkninger i en tilstandsrapport kan det skræmme eventuelle købere væk, eller medføre at du bliver nødt til at give afslag i prisen.
Det kan sagtens være, at der af flere af bemærkningerne, der ikke koster meget at lave, og så er der altså rigtig god økonomi i at få den udbedret i stedet for at give et stort afslag.
Er taget utæt kunne det jo være, at der bare manglede en enkelt eller to tagsten, og så skal køberen jo ikke have afslag for et helt nyt tag!
Du har muligheden for at få lavet en såkaldt “allonge” til tilstandsrapporten, hvori bygningssagkyndig beskriver, at skaden enten er udbedret eller er undersøgt nærmere.
Som sælger kan du også vælge at være endnu mere på forkant, og få huset gennemgået af en håndværker med erfaring for hussalg inden der overhovedet bliver udarbejdet en tilstandsrapport i første omgang. På denne måde kan du få rette eventuelle skader inden de overhovedet bliver nævnt i tilstandsrapporten.
Jo pænere tilstandsrapport, jo bedre pris for huset!
Hvad kan køber bruge en tilstandsrapport til?
Som køber får du et mere indgribende kendskab til den ejendom du overvejer at købe.
Tilstandsrapporten kan dog indeholde en del fagudtryk, som kan være svære at forstå, og denne giver heller ingen oplysninger om hvordan skaden kan udbedres, og hvad dette eventuelt vil koste.
Således kan en fejl i bruserens afløb – som nok er den hyppigste fejl- koste alt fra en ny rørskål/omfugning til et nyt badeværelsesgulv.
I en tilstandsrapport tages der heller ikke hensyn til bygningens lovlighed. Er det eks udskiftet tag, som ikke lever op til det daværende bygningsrelement vil køber hæfte for dette såfremt kommunen kræver det. Det kan også være, at kælderen er anvendt til beboelse uden at være godkendt, en tilbygning, der ikke er godkendt o lign
En god ide er, at få en håndværker til at læse tilstandsrapporten igennem og gennemgå fejlene på huset. Vælg en håndværker, der er vant til at læse tilstandsrapporter, og som synes at dette er spændende.
Når man tænker på den store og langvarige investering et huskøb er, er dette en ganske lille investering i forhold til at gøre et dyrt fejlkøb.
Ejendomsmægleren vil altid være sælgers mand, men har du din egen håndværker har du en, der er 100 % på din side.
En erfaren håndværker kan også komme med forskellige løsningsforslag, og se muligheder eks til indretning/ændringer i planløsning, som du måske ikke lige havde set.
Du kan få et skriftligt tilbud som du kan tage med i banken så du kan låne de ekstra penge til eks et nyt tag med i det samlede lån.
Omvendt kan det også være en fordel hvis håndværkeren beskriver at en skade ikke vil være så dyr at reparere som banken måske tror.
Og sidst, men ikke mindst, kan du bruge en tilstandsrapport til at forhandle prisen på huset ned – men det kræver selvfølgelig at du ved hvad det koster at udbedre fejlene!
-
Energimærkning:
Hvordan kan vi hjælpe dig?
Hos HB Ejendomme og Renovering har vi mange års erfaringer med at læse en tilstandsrapport og renovere huse.
Vi ved hvad vi skal passe på inden man køber et hus, og vi ved hvordan man gør et hus mere værd i en salgssituation ved at undgå eller reparere fejlene fra tilstandsrapporten.
Vi udfører arbejdet på alm timeløn + evt kørsel hvis der er over 20 km hver vej.
Du kan finde flere oplysninger på boligejer.dk/huseftersyn
og danske bygningssagkyndige.
Kontakt os hvis du gerne vil spare penge på at blive klogere!
Tjek BBR
Er der noget på BBR der ikke stemmer, må du som køber forlange at sælger får det i orden inden et evt salg. Er der ulovligt opførte - eller ikke registrerede bygninger skal du ikke risikere at betale for noget som måske skal rives ned bagefter. Er du i tvivl kan du altid kontakte den lokale kommune
